どしゃ降りでもカッパ着て行くのだ

64歳のアルバイト生活(ブログ名変更考察中)

宅地建物取引主任は今宅建士という

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宅建士の資格もちです。試験に受かっただけですが。

以前は宅地建物取引主任者といったのですが、現在は宅建士ということになっています。一応国家資格なんですね。不動産関係の仕事をするためには不可欠な資格です。合格率は割合高いのではないかと思います。法律系の資格の最初のステップが宅建士じゃないのでしょうか?違うのかな?私の時代はそうでした。

宅建士→行政書士→司法書士・弁護士

私は52~3歳の時に受験しました。何度か受けてる知り合いがいて話を聞いているうちに「オレも」みたいな感じになったのです。数ヶ月勉強した甲斐あって一回で受かりました。何だ自慢かよって感じですが、自慢です。ちなみにその知り合いは受かりませんでした。何故受かったかを分析しますと民法を理解できていたからだと思います。

実はそれ以前に行政書士の試験にも受かっていました。この時も一回で受かったのですが、これは多分にまぐれが作用した結果だと思います。それまで法律関係のことは全く門外漢でしたし、条文を読むにも単語の意味さえ理解できないことが多かったのです。

40歳になる少し前くらいに受けたのですが、学校を出てから20年近くになるので簡単な漢字すら書けない状態でした。読めるのですが書けないというよくあるパターンです。それで小学生の漢字ドリルから始めたくらいです。

とにかく一発合格でした。

その結果として民法がわかっていたので宅建士の試験は民法を勉強しなくてよく、あとのジャンルもよく出るジャンルだけ勉強して出題率の低いものは端から捨ててかかりました。だから受験範囲のうち全く勉強していない部分が今でもあると思います。

 

以下は令和元年の試験問題です。

第1問
Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
  2. Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、B は自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
  3. Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、E は、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
  4. Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成した Fは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。 

 やってみたのですが間違いました。もうすっかり忘れているのです。問1が正解。

行政書士も開業してはいないので普段から法律に触れることは全くありません。なんとなく一般の人よりはわかっているとは思うのですが、解説してみろといわれれば全くできません。もう既にペーパー資格になってしまっているのです。

宅建士も知り合いに誘われて受けたわけですが、不動産屋になりたいという願望もなくはなかったのです。ただ、年齢が50歳を超えていたのでまあ無理だなと思っていました。実際合格後アルバイトでもいいから不動産会社に勤めて実務を勉強しようと就職活動をしてみたのですが、やはり年齢で落とされました。

当時は中高年には仕事のない時代でした。

 

少し前に宅建の勉強を解説するブログを書こうと思ったことがあります。実際少し書いたのが残っていたので掲載してみます。

意思表示(いしひょうじ)
意思表示とは、自分のして欲しい事を自分以外の人に伝えることです。たとえば家庭で夕食をとっていて、テーブルの届かない所にある醤油を、家族の誰かに取ってくれるよう頼むことも意思表示です。デパートで子どもがおもちゃを買ってとダダを捏ねてるのも子どもの意思表示です。何かをして欲しくても、それを自分以外の人に伝えなければ意思表示にはなりません。ただの意思ということになります。表示することで何かが始まるのです。

上の例で、テーブルの醤油を家族が取ることを承諾(はいよと請け負うこと)するとどうなるでしょうか?家族には醤油を取って自分に渡すという義務が発生します。それから、自分には醤油を取って渡してもらえるという権利が生じるのです。おもちゃの場合も同様です。子どもの親が拒否すれば権利も義務も生じませんが、親が子どものダダに負けて、買ってあげると言えば、親がおもちゃを買い与える義務、子どもはおもちゃを手に入れる権利が生まれます。

権利、義務は2次的なものですが、自分の意思を他の人に伝えることを意思表示(いしひょうじ)といいます。権利、義務の発生の原因ですね。上の例は日常的な事例ですが、1億円もするマンションの購入だとか、結婚の申し込みだとか、人生でそう何度も無いことでも、まずは意思表示から何かが始まるのです。2人以上の人がいる場面で意思表示が生まれないことはまずありません。

醤油を取るという家族の承諾も、子どもにおもちゃを親が買ってあげると言うのも意思表示です。人の生活は意思表示の連続で成り立っているといえます。

意思表示の合致
宅建士の民法ですから、通常の場合、意思表示の合致は売買契約の成立、又は賃貸契約の成立が主な意思表示の合致にあたります。

不動産の売買契約も売りたいという人の意思表示と、買いたいという人の意思表示が合致すると、そこに売買(売買取引の場合)という取引が成立するのです。売買の取引は双方の意思表示のみで成立します。書面の交換や登記などは売買取引の確認であって、売買そのものは意思表示のみで成立しているのです。

不動産売買の取引が合致すると、双方に義務と権利が発生します。売り手側は不動産を引き渡す義務と代金を受け取る権利が発生します。買い手側は代金を支払う義務と不動産を貰い受ける権利が発生します。これはあくまで意思表示が合致したばあいの結果です。

詐欺と脅迫

詐欺というのは簡単に言うと、事実を隠して意思表示することです。不動産取引で例をあげますと、実際は価格が50万円程度の物件を、

 ここで終わっています。

この解説合っているのでしょうか?はっきり言ってわかりません。過去門も解けないし条文の解説もできない・・・。なんかなさけない。で、もう一度勉強しなおすかと思ったりしています。脳が軟化しないために。単なる思いつきかも知れませんが。

 

今日はココまで。